[부동산] 효연, 하선 - 마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법

 

출처 - 교보문고

건축업자로서의 부동산 투자 방법을 알려주는 책이다. 작가는 일반인도 자신만의 감각을 살려서 건물을 탈바꿈할 수 있다고 말한다.

 

내가 언제 직접 건물을 사서 리모델링을 하거나 신축을 할 진 모르겠지만, 아파트 이외의 부동산에도 관심을 가져야 한다는 새로운 관점을 가지게 되었다. 단순히 부동산 매입 후 가격이 오르길 기다리는 것이 아니라, 부동산의 가치를 올리기 위해 적극적으로 활동하는 과정이 재밌어 보이기도 하고 흥미로웠다.

 

"도시재생사업에 뛰어들어라."

 

이 책을 한 문장으로 요약하자면 위와 같다.

흔히 생각하는 아파트에서 시선을 돌리라는 것이다. 그 이유는 다음과 같다. 아파트는 이미 많이 올랐다. 정책적으로도 규제의 대상이 된다. 하지만 반대로 정책적으로 장려하는 부문이 있는데 , 그것이 바로 도시재생사업이다.

우리나라 도시는 산업화 시기에 눈부신 발전을 이뤘고, 이 시기에 많은 건축물이 세워졌다. 이제 서울은 메가시티가 되었고 더 이상 개발할 땅이 없다. 하지만 인구는 계속해서 몰리고, 쾌적한 주거시설은 부족하다. 따라서 노후 건축물을 보수해서 쓰거나, 허물고 새로 지을 수밖에 없다. 정부와 서울시도 이 상황에 대한 해법으로 도시재생사업을 내세우고 있고, 이것은 전 세계적인 트렌드이다. 정부 정책을 거스르지 말고, 오히려 그 위에 올라타라.

 

도시재생사업이란 무엇인가?

 

인구 감소, 산업구조 변화, 신도시 확장 등으로 쇠퇴한 기존 도시에 새로운 기능을 도입하고 지역 자원을 활용하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 부흥시키는 사업이다.

쉽게 말하면 노후화된 저층 건물을 리모델링하거나 신축하는 것이다. 이 과정에서 필지를 합칠 수도 있고, 건물을 맞댈 수도 있다.

소규모주택정비사업을 활용하면 완화된 건축규제를 적용받고, 대출이나 사업비 지원, 임대 확약을 받을 수도 있다. (https://www.reb.or.kr/sotong/) 이 중에서 맞벽 건축협정형 자율주택정비사업을 눈여겨보자. 용적률을 높일 수 있기 때문이다. 입지요건은 주변 지역 4층 이하, 왕복 2차로 이상 도로와 접하며 2개 필지 이상이면 된다.

 

건축업자도 아닌 내가 도시재생사업에 어떻게 참여할 수 있나?

 

다음과 같은 순서로 공부해 보자.

 

지역 분석 : 준공업지역. 공단과 차량기지가 이전하는 지역(영등포권역, 수색과 수서, 창동 상계), 발전소 등 기피시설이 이전하는 지역(당인리 화력발전소), 노후화 산업 상업중심지역(세운상가, 용산, 장한평)

서울도시공간포털 (urban.seoul.go.kr) 참고.

입지 분석 : 주변 환경과 상권 파악하고, 어떤 사람이 사용할지 생각한다. 4m 폭 도로에 2m 이상 접해 있을 것, 주차 공간이 확보될 것, 대중교통의 편리성이 확보될 것.

토지이용규제서비스 (http://eum.go.kr)에서 토지용도를 확인하자.

사업성 분석 : 낡은 건물과 빈집 등 저평가된 부동산을 산다. 용적률, 건폐율, 일조권 사선 제한. 리모델링과 신축을 모두 고려하고 비교한다.

설계 : 장단점 분석 및 콘텐츠 기획. 사용자의 입장에서 매력적인 공간을 만들어라. 새로운 공간을 만들어 나만의 콘텐츠를 담는다. 공간에 감성을 입힌다.

인허가, 시공, 감리, 준공, 유지관리

출구전략

 

어느 지역을 봐야 할까?

 

이미 정부와 지자체가 정답지를 알려줬다. 발표된 정책과 도시계획을 살펴보자. 3도심, 7광역중심, 12지역중심.

정부, 시군구에서 발표한 <2030 서울생활권계획>, <2030 서울플랜>을 참고한다. 탑다운 방식으로, 큰 지역부터 세부 지역까지 좁혀가면서 공부하다.

하루아침에 부동산이 바뀌진 않는다. 10~20년 길게 보자.