[경매] 이성재 - 부동산 규제가 심할수록 경매가 답이다

 

경매에 대한 디테일과 소소한 팁을 얻기 좋은 책이었다. 이미 알고 있는 기초적인 내용도 있었고, 처음 알게 된 세부적인 내용도 있었다. 책에서 소개하는 경매 성공 사례들을 보니 경매에 점점 흥미가 생겼고, 실패 사례에서도 배울 것이 있었다. 지금 당장 경매에 응찰하지 않더라도, 내가 살 집을 월세나 전세 계약할 때를 위해서 기본적인 권리분석은 할 줄 알아야겠다.

 

경매의 가장 큰 장점 중 하나는 소액으로도 가능하다는 점이다. 일반매매에서는 못 받는 높은 비율의 대출을 받을 수 있기 때문이다.

 

부동산 규제

자본주의에서는 공급과 수요에 따라 가격이 시장에서 정해진다. 사유재산을 인정하고 자유롭게 거래하도록 허용한다. 하지만 정부는 부동산 시장에 개입하여 각종 규제를 가한다. 규제에도 각종 이름이 붙여있지만 실질적으로는 따져야 할 것은

1. 대출이 나오는지, 2. 실거주 의무&거래 제한이 있는지, 3. 세금이 중과되는지이다. 따라서 내가 사려는 부동산이 해당 규제에 속해 있는지 확인해야 한다.

최근 수도권 부동산은 3중 규제에 묶였다. 토지거래허가제도, 조정대상지역, 투기과열지구 지정이다. 그중 경매는 토허제에서는 자유로워 실거주를 하지 않아도 되다. 하지만 대출 규제는 최대 6억 한도로 일반매매와 똑같이 받는다. 이마저도 대출을 받으면 6개월 내 실거주 의무가 생긴다. 즉, 대출 없이 갭투자를 하거나, 대출을 껴서 실거주하거나 이다. 다행히 정부는 세금 규제는 하지 않겠다는 입장을 밝혔다. 하지만 앞으로 새로 생길 가능성도 없진 않다.

이렇게 수도권에 역대급 규제가 가해지고 있지만, 그럼에도 불구하고 서울에도 아직 노다지 물건이 많다. 또한 서울만 볼 것이 아니라 전국을 다 보면 살만한 물건이 있다. 

 

이상의 이야기는 주택에 대한 내용이다. 주택 규제가 심해서 도저히 엄두가 안 나면 토지, 상가, 창고, 공장 등 다른 물건에 눈을 돌리면 된다.

 

물건 찾기

서울 재개발, 재건축 진행 상황은 '클린업시스템'이라는 사이트를 이용한다.

물건을 찾기에 앞서 어떤 종류의 수익을 원하는지 먼저 정해야 한다. 매매차익을 바라는 건지, 월세로 지속적인 수익을 얻으려는지, 전세를 주고 목돈을 마련하려는지. 각각의 경우마다 찾아야 되는 물건이 다르다.

 

권리분석

점유자가 누구인지? 대부분 임차인보다는 소유자를 선호한다. 임차인이라면 고려해야 할 것이 많이 때문이다. 대항력이 있는지, 배당 신청했는지, 재계약 의사가 있는지, 선순위인지 후순위인지, 받을 배당이 있는지.

남들이 안 보는 물건에 수익이 있다. 권리분석 잘하고 약간의 위험을 감내하면 된다. 적당히 흠이 있는 물건도 눈여겨보자. 재매각 물건, 임차인이 많은 물건, 특수한 권리들, 감정가가 낮은 신건에서도 수익을 볼 수 있다.

예상배당표를 무조건 믿지 마라. 임금채권, 당해세 등은 직접 알아봐야 된다.

 

배당 순위

 

상가

상가를 매입할 때는 보증금과 월세를 잘 파악해야 하고, 세입자가 재계약할 의사가 있는지 알아야 한다. 보증금과 월세에 따라 매매가격이 정해진다. 입지와 주변 상가 공실률, 공급량도 중요하다. 

 

조언

지금 당장 시작하라. 완벽한 때는 없다. 폭락장이든 상승장이든 항상 돈 벌 기회는 있다. '성공할 수 있을까?'가 아닌 '어떻게 성공할까?'를 고민하라.

부동산도 심리싸움이다. 지나친 욕심을 버려라. 지나친 걱정을 버려라. 스스로의 탐욕과 공포를 먼저 다룰 줄 알아야 한다.

공매도 같이 보자. 임대도 가능하다.