[경매] 이선미 - 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

출처 - 교보문고

왔다갔다하며 출퇴근용으로 빠르게 읽기 좋은 책이다. 스토리텔링 형식이라서 재미있고 생생한 현장감이 있었다. 

경매에 대해서 백지 상태인 나로서는 경매가 어떤 순서로 진행이 되고, 앞으로 어떤 것을 공부해야 될 지 아웃라인을 잡을 수 있어서 좋았다. 큰 숲을 알게 되니 하나씩 알아나가면 되겠다는 자신감이 생겼다.

 

내가 잘 아는 지역부터 먼저 시도해보자.

 

경매 전

 

물건 찾기

유찰 1회 이상 된 물건부터 찾는다.

유찰 안 된 신건이어도 감정가가 시세보다 낮은 물건이 있는지 확인한다.

전세가율이 높은 집일수록 좋다.

 

권리분석

등기부등본 확인은 기본이다.

말소기준권리 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기

말소기준권리보다 전입일자와 확정일자가 빠르면 세입자의 보증금을 인수해야 한다.

대항력 vs 우선변제권 vs 최우선변제권

 

임장

신건의 임장을 가면 점유자와 얘기해 볼 수도 있다.

건물 외부나 계단 벽면에 크랙이 많거나, 옥상방수처리가 되어있지 않은 경우, 내부의 하자도 어느 정도 가늠할 수 있다.

공동현관 비밀번호는 '1234'를 시도해보자.

우편함, 전기/가스/수도계량기를 확인한다.

관리사무소에 들러서 미납관리비, 집 사정 등을 물어본다.

부동산에 들러서 입주민인 척 위장해서 거래량, 전세가, 매매가 등 확인한다. 가능하면 비슷한 조건의 집 내부 구경한다.

임장 후 현장조사서를 기록한다.

• 물건조사 : 보존등기, 건물 노후도, 계량기, 우편물, 경사도, 채광/방향, 구조/층, 주차장, 방수/누수, 미납공과금, 도시가스, 전입세대열람, 현 거주자
• 주변조사 : 버스 노선/배차간격, 지하철, 마트/백화점, 학교
• 시세조사 : 국토교통부, 네이버 부동산, kb시세(대출 기준이 됨), 현장 부동산
• 기타 특이사항

 

입찰가 결정

낙찰율을 올리기 위해 여러 경험이 필요하다.

수익계산표를 작성해본다.

i) 월세 줄 때

투자비용 = (낙찰가 - 대출액 - 임대보증금) + 취득세 + 법무비 + 이사비 + 수리비 + 미납관리금

월 수익 = 월세 - 대출이자

수익률 = 월 수익/투자비용

ii) 바로 매도할 때

수익 = 매도가 - 낙찰가 - 취득세 - 법무비 - 미납관리금 - 부동산 중개수수료 - 이사비 - 수리비 - 대출이자 - 양도소득세 - 지방세

경매 직후

 

낙찰받기

자기앞수표 발급하여 보증금을 입찰봉투에 같이 넣는다.

단위를 조심하여 입찰가를 적는다.

입찰 당일에 지르기를 하지 않는다.

 

경락잔금대출

입찰법정 앞에서 아주머니들이 나눠주는 명함들을 잘 챙겨놓고, 전화를 돌려서 조건을 다 묻고 비교해본다. 대출가능여부부터 이자율, 고정금리/변동금리, 중도상환수수료, 대출 승계 등등을 꼼꼼히 체크한다.

 

세금

종류 : 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세

필요경비를 인정 받으면 양도소득세를 줄일 수 있다.

필요경비 인정 항목 : 취득세, 중개수수료, 법무비, 소송비용, 인지대 등

 

법무비

여러 법무사에 견적 신청하여 비교한다.

법무사에게 인도명령 바로 해달라고 한다. 서비스로 해달라고 하거나 견적서에서 교통비, 여비를 흥정한다. 대지권 미등기 상태이면 대지권 등기도 요청한다.

 

내 소유로 만들기

 

명도

낙찰 후 일주일 뒤 매각허가결정 전까지는 거주자에게 연락하지 않고 기다린다. 이후 내용증명(명도촉구서)를 보낸다.

직접 찾아가서 낙찰인이라고 소개하지 않고 대리인이라고 소개한다. "이번에 경매로 낙찰받은 회사에서 왔습니다."

무리한 이사비를 요구한다면? → "저는 제 3자라서 결정권이 없어요. 회사에 다시 가서 의뢰인께 말씀드려볼게요. 법적으로 이사비를 지급할 의무는 없어요."

그래도 막무가내면? → "회사 규정 상 협의가 되지 않을 시에는 법적으로 처리할 수밖에 없으니 잘 판단해 주세요."

"잔금 납부도 안하고 찾아오시면 안 되죠" → "당장 내일이라도 잔금 납부할 수 있는데, 그러면 저한테 월세 내셔야 돼요. 이사 준비상황 확인하려고 온거에요."라고 되받아친다.

"법대로 하세요." → "소송비용 및 밀린 월세를 지불하셔야 합니다. 법대로 못해서 안하는게 아닙니다."

제 3자(채무자 또는 채권자)에게 점유자의 화를 돌린다.

협조하지 않으면 '내용증명'을 등기로 보낸다. "배당금을 지급받으려면 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 반드시 필요하며, 본인에게 해당 부동산의 인도가 이루어지지 않을 경우에는 위 서류를 발금해 줄 수 가 없고 귀하는 배당금을 수령할 수 없게 됩니다."

'명도합의서'로 명문화한다.

 

미납관리비 처리

공용부분만 내고 나머지는 점유자가 내도록 한다. 명도할 때 관리비 완납증명서를 확인한다.

 

인테리어

혼자 할 수 있는 건 최대한 혼자하고, 못하는 건 업체에 맡긴다.

순서 : 철거 → 방수 → 페인트 → 타일공사(화장실, 베란다) → 몰딩 → 싱크대, 신발장 → 도배 → 장판 → 입주청소

외부도 깔끔하게 정리한다.

임대물건은 깔끔하게 수리하고, 매매물건은 수리를 최소화한다.

 

엑싯

 

월세 임대 or 전세 임대 or 매도하기

 

부동산 중개수수료가 발생한다.

 

공매

 

장점

인터넷으로 입찰해서 직장인도 할 수 있다.

경쟁자가 적다.

경매보다 수익이 크다.

 

단점

물건이 적다.

권리분석을 직접 해야 한다.

인도명령제도가 없어서 명도소송이 필요할 수 있다.