[부동산] 김사부 - 부동산 투자 황금 로드맵

 

요약 : 부동산 사이클링 기법으로 현금 20억을 만든 다음, 수익형 전세 레버리지 기법으로 꾸준한 현금흐름을 만든다.

 

부동산 사이클링 기법

 

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세를 이용하는 것이 핵심이다.

• 부동산 2채를 갭투자하여 2년마다 번갈아가며 매수와 매도를 반복한다. 
• 매년 2500만 원씩 꾸준히 저축한다.

4년마다 100% 수익률을 목표로 하며 갈아탄다.

부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장이 순서대로 반복된다. 약세장이 가장 길고, 하락장이 가장 짧다. 전체적으로 우상향이며, 약세장에서도 상승은 계속된다.

강세장에서는 2년 만에 100% 수익률을 볼 수도 있고 4년에 200% 수익률을 볼 수도 있다. 시장의 상황에 따라 강세장에서 일찍 매도한다. 강세장에서 모두 현금화하여 하락장을 보낸다.

이렇게 하면 12년 차에 20억의 현금이 생긴다. 그러니 이때까지 전월세에서 살며 잘 버틴다.

전세가율이 50%라 가정했을 때, 매매가가 매년 10~12%씩 꾸준히 오를 만한 매물을 사야 한다. 그래야 4년 뒤 수익률 100%가 가능하다.

 

투자 점수 시스템

 

전제 : 700세대 이상 아파트만 본다.

4점 만점 중 2.5점 이상이면 투자성이 있다고 본다.

 

수익형 전세 레버리지 기법

 

입주권을 매수하여 여러 채의 집을 보유하고, 전세금 상승분만큼을 수익으로 벌어들이는 방법이다.

부동산 사이클링 기법으로 얻은 현금 20억을 반으로 나눠서 10억은 내 집을 마련하는 데 사용한다. 나머지 10억은 갭투자(A)에 투입한다. 4년 뒤 전세가가 상승하면, 여기에 저축액을 더해서 다른 부동산(B)의 입주권을 매수한다. 4년 뒤 다시 A의 전세가 상승분이 생기며, B는 입주를 시작하여 투자금의 50% 정도를 회수할 수 있다. 여기에 저축액을 더해서 다음 부동산(C)의 입주권을 매수한다. 같은 방식으로 총 5채의 부동산으로 부유한다. 13년 차에 A, B는 원금 회수가 되고, 15년 차부터 전세가 상승분으로 수익화가 가능하다. 이때 수익은 전세가 상승분에서 양도세 40%를 제외한 금액으로 생각한다. 그 후 19년 차엔 C가, 23년 차엔 D가 수익화되고, 2년마다 전세가가 오를 때 수익이 꾸준히 증가한다. 부동산의 양도차익 또한 미래의 수익이 된다.

 

입주권

입주권 매매가는 감정가 + 프리미엄으로 계산된다. 이 중에서 감정가의 60%가량이 이주비로 주어진다. 매매가에서 이주비를 뺀 금액이 투자금으로 투입된다.

입주권 매수 약 4년 후 입주 시기가 온다. 이때 보통 전세가는 투자금의 1.5배 이상이 된다. 회수되는 금액은 전세가에서 추가 분담금과 이주비를 뺀 금액이다. 이때 투자금 대비 회수율이 50% 이상 된다.

 

작가의 방식대로면 레버리지를 이용하여 빠르게 자산 규모를 늘릴 수 있는 장점이 있다. 하지만 최종적으로 수익을 얻기까지 27년가량의 긴 시간이 시간이 걸리고, 그전까진 자산 규모만 증가할 뿐이다. 또한 내 집 마련 시, 대출 원리금을 갚고도 매달 200만 원 이상 꾸준히 저축을 유지해야 한다. 그 밖에 수익 계산 시 여러 의문점이 든다. 전세가 상승분을 원금 회수라고 봐도 되는지? 왜 전세가 상승분을 기준으로 양도세를 계산하는지?

그럼에도 불구하고 이 책에서 배운 점은 부동산 시장의 사이클을 보는 시각과 레버리지와 비과세를 이용하여 부동산 갈아타는 법이다.